中金汇融 “跨城买房”若想不踩坑，建议跟紧这三个“新标准”！

我简单的提出一个问题：假如你是一个在大湾区工作的香港人中金汇融，或者你是一个拿了高才通需要往返的内地人，你想在异地买套房子。那么，该怎么买才能既省时省力又能避免踩坑？

根据我多年的研究经验，我提出跨城买房的“跨城买房”的完整框架是：买城市中心+买地标+买品牌！归结一点，在核心城市选择品牌房企的TOD地标物业。但是，一定要是真正能做到整体规划、交通覆盖够广、并且能“无缝衔接”的高质量TOD地标物业。

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异地买房为什么首选核心城市的中心地标？

核心城市具有强势的人才和资源虹吸能力，核心城市的资产保值乃至生活工作发展优势无须多言，因此，大湾区异地购房地首选广州和深圳两大核心城市，就不展开说了。核心城市人口的融合交流正出现新特征，构成了国内“新一轮的人口变局 ”，这也是我们本文探讨“跨城置业”的背景，我会在未来的视频号里为大家讲解。

这里重点说说为什么我推荐粉丝们异地置业首选城市中心地标，而不是其它？

我观察多年，梳理出的异地置业观就三句话：一定要买城市中心！一定要买地标！一定要买品牌！这是异地置业者决策最简单、事后最省事、长期综合收益又最好的选择！

上述三个要件的最佳结合体，是一座城市的高品质高铁TOD，选择优质高铁TOD是决策成本最低的，也是最正确的。

其一，高铁TOD往往等同于一个城市的中心。异地置业者和本地置业者非常不同的一点在于，他们对城市不了解，无法做出长期等待与细致对比，这导致决策成本太高，容易买错。而高铁站一定是一座城市的交通枢纽，一个城市往往也只有一个流量最大的高铁站。围绕着高铁站，政府通常也会进行庞大的公共投资，将其打造为未来的城市中心之一。也就是说，高铁TOD区域，几乎可以等同于一个城市的中心。是以，异地置业者直接选择一个优质的高铁站TOD物业，可以省却非常高昂的考察与决策成本，犯错的概率低。

其二，高铁TOD几乎都是城市地标。异地置业者的另一个特征，怕麻烦，毕竟不是他们的久居之所。所以，怎么方便怎么来。他们希望买的房子，最好是拥有一站式的生活便利，包含跨城交通便利、地铁换乘、商业购物、公园休闲、酒店会所等等，自己所需要的服务最好能一体解决。这一点，也只有高铁TOD可以做到，因为TOD物业本身就是城市综合体，像一个微型城市，它可以成为一个城市的商业中心、交通中心、生活中心等等。

其三，高铁TOD必然是有经验的品牌房企才能操盘。这里我要说，对异地置业者而言，企业的品牌与口碑有更重要意义。异地置业者为什么一定要去选品牌？因为一方面如前所述，异地置业者对城市不熟；另一方面，所有的高铁TOD开发都极为复杂，考验企业的规划能力、落地能力以及运营服务能力，非一般房企所能入选。这在全球都如此，如日本六本木、涩谷，香港西九龙，深圳北站，以及广州南站。异地置业者选择高铁TOD，就等于选择了品牌房企。

其四，高铁TOD可以创造巨大便利。异地置业的童鞋往往都是有实际需求的，对跨城交通便利性的依赖非常高。比如人从香港到深圳工作但需要经常回港，或是小孩要读DSE培训班，需要住到广深来；或是拿了高才通，但不能全家立即搬迁，需有一个中转枢纽……这些如果有一个高铁站TOD物业，线路多又离家近，可以在1小时或几小时内解决往来问题，将是优中之优，也只有TOD物业有这样的能力。

总结来说，我的看法是：优质的高铁TOD物业可以兼顾自住与投资，它汇聚了城市的精华投资，拥有极多的便利性，是一座城市难得的兼顾自住与投资双收益的稀缺资产。打个通俗的比方，这样的物业才可以称得上是“城市印钞机”，随着后续开发的陆续兑现，它就像ATM一样源源不断的为业主创造新增价值。

举个例子，在今天的调整市里，香港九龙站由新鸿基地产发展的天玺在今年4月2日成交了一套4房面积约157平米的单位，总价逾1.49亿港元，单价约95万港元/平米，创香港今年一手分层住宅单价新高。这个充分显示出，即便是在调整市，极度稀缺的优质真资产，依然能展现出强大的保值增值能力。

请注意，我上面讲的重中之重是：一定要是优质TOD资产。何谓优质TOD资产？判断在于“规划”。可惜市面上大部分都名不副实。下面说的这个，才是我认为可以是在内地数一数二的优质高铁TOD资产！

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今日香港西九龙就是明日的广州南站！

我们大部分的TOD问题在哪里？

我认为最重要的问题在于：轨道交通与周边的房地产开发不是融合而是割裂的关系，缺乏整体规划，削弱了对城市功能的完善和带动。

这正是新鸿基地产带给我们的新思考。

深圳童鞋可能不太熟，我来普及一下。新地被视为“亚洲豪宅专家”，在TOD开发领域拥有长达40多年的经验，在香港，发展了沙田新城市广场、西九ICC等著名TOD地标，极大的改变和提升了片区价值。

1980年代，与港铁沙田站无缝连接的新城市广场落成，这是新地首个实践TOD模式的“微型城市”项目，融合地铁、巴士站、住宅、大型商场及社区设施于一体，沙田新城市广场改变了沙田的城市面貌，带动了沙田的经济繁荣，成为香港“新市镇建设”的经典之作，至今仍是港人乃至内地游客的休闲目的地。

2010年代，新鸿基地产参与九龙站TOD建设，创造出了迄今最为经典的TOD开发典范。

该项目是世界上最大的交通枢纽综合开发项目之一，毗邻西九龙高铁站，集中了地铁、机场快线、公交等不同公共交通。开发商在13.5公顷的土地上实现了高达109万平米的总建筑面积，集中了5000多个住宅单位、近30万平米的商业和写字楼、两条轨交线路、机场航站楼、巴士总站等中金汇融，是一座名副其实的“超级站城”。新鸿基地产在项目中规划了无障碍步行平台系统，让地铁、机场快线、公交乃至西九龙高铁站约五分钟步程可达，实现站城一体化。交通的“无缝接驳”度，成为现今考察TOD物业的重要指标之一。

由于广深港高铁可高效联通内地，摩根士丹利、德意志银行等著名投行纷纷落户在香港 ICC，西九龙也因此一举成为与香港中环齐名的“城市新中心”、香港的“新名片” 。更是带动区域不动产价值直线上升，成为全港最炙手可热的顶级豪宅区。以至于到今日，很多港人在选楼盘时，就一个标准：新鸿基地产 +交通枢纽，由此可知其影响力之大。

以上可以看出，新鸿基地产的TOD开发与内地不同，它们的共同特征是：轨道站本身就是大型城市综合体的一部分，两者是统一而不是分开规划设计的，不是“车站旁的住宅”，而是“站城一体化”。

但我们日常所见的高铁站，几乎都是一个独立的、庞大的车站，高铁站与地铁的换乘、高铁站与商场的关系、高铁站与住宅的关系，多是各自为政。比如像福田高铁站，经常都要走10几分钟才能换乘。人们出入高铁站，拖着大包小包，过一个又一个的安检，很辛苦。围绕着这样的轨道站，建设包括住宅、商场在内的城市综合体，是“弥漫式”开发，并不集约。这和我们理解的TOD有很大差距，它们没有做到站城融合，而是站城割裂。这会影响到使用者的体验，并且最终会影响到周边不动产的远期价值。

位于广深港高铁广州南站的ICC，是新鸿基地产带来的又一优质TOD样板。

广州南站ICC是新地在全球第五座ICC，也是其在大湾区战略布局的重要一环。在广深港高铁的两端，新鸿基地产布局了香港西九ICC和广州南站ICC，布局思路皆是世界级的地标TOD。

广州南站ICC项目总规模达86万平米，采用“东商务、西交通”的独特规划理念，共规划包含大型购物中心ICC Mall、顶级写字楼、星级酒店、高端公寓、公共交通设施、公共服务设施、高端住宅峻銮等复合业态，总投资超过200亿元。规划发展直接对标香港ICC，邀请20多家全球著名设计单位——曾参与打造迪拜塔的美国建筑设计事务所SOM、日本涩谷未来之光的日建设计、设计香港ICC的KPF——联袂操刀，全面升级广州南站CBD的交通换乘及商业体验。

项目最大亮点在于：通过精妙规划，ICC实现了与南站“红线贴红线”、无缝接驳的巨大突破，这是非常有别于内地绝大多数高铁TOD物业的地方！也是我在国内绝大部分高铁TOD物业中不曾见到的创新，更是我们判断一座TOD物业能否真正成功的关键。

位于东广场的业态包含写字楼、商业，这部分落成，将填补广州南站大型商业严重匮乏的空白！目前，商场以及首栋写字楼已封顶，预计2026年分阶段落成，落成后通过地下空间与广州地铁22号线、号称“大湾区1号线”的城际线番禺站换乘大厅无缝连接，出站即到商场，而且还能通过地下换乘空间连上广州地铁2号线、7号线，佛山地铁2号线，以及京广、贵广、南广、广深港四条高铁线。此外，重要的便利还在于：乘客还可以“免安检”通过！完美实现引导南站客流到商场消费。

各位感受一下这个体验，不用过两次安检，爽不爽？

（ICC商场与广州南站无缝接驳示意图）（ICC商场与各条地铁线无缝接驳示意图）

位于西广场的业态更为复杂，包含交通中心、约11万平米商场、顶级写字楼、星级酒店、高端公寓等。其中，交通中心设于ICC·MALL下，有出租车楼、大型公交站场、网约车快速接客区以及长途客运站。这部分落成，将全面优化目前南站乘客的出行不便，并进一步完善南站片区的城市功能，显著提高城市能级！

也正因此，在广州地产界，新鸿基地产的这个项目已被视为广州南站的“改命推手”。作为“宇宙第一高铁站”，拥有12条轨道的广州南站——高铁、城际、地铁各4条，29分钟到深圳北、47分钟到西九龙、1小时通达大湾区、8小时通达全国，也通过多条快速干线30分钟连通广州市内核心商圈。2024年全年客流量1.76亿人次，名副其实的“世界最繁忙的车站”。可以说，这是一棵硕大的摇钱树，但它落成10多年来只承担一个单一的交通枢纽功能（大部分高铁站都是如此），如此天文数字级的人流没有转化为商场消费、酒店住宿、地产投资等等综合功能，而且也常因交通、停车、指示不便为人诟病。

（广州南站ICC交通网络示意）

简言之，南站的巨大能量没有被发挥出来，而新鸿基地产的整体规划——尤其是广州南站ICC的业态规划，以及优化南站的交通换乘，在巧妙补足了南站劣势的同时，又完美吸收了南站的巨大流量。

假以经年，人们可以期待，今天的香港西九ICC就是明天的广州南站ICC！与广深港这条大湾区的黄金枢纽带产生协同效应。放眼内地几乎所有的高铁TOD物业，的确找不到第二个这样的！

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新鸿基地产峻銮是“好房子”！

上面已经说完了：买入中心、买入地标，就是广州南站TOD这类真正可以“统一规划、无缝接驳”的TOD地标，不是假的TOD地标，下面来看“买入品牌”。

你要买一个让你放心的开发商，让你放心的产品。

由新鸿基地产发展的广州南站ICC·峻銮，是南站核心区唯一的纯住宅，早前完成了首批单位（B区）交付，也即将迎来第二批（D1）交付。我也提前去现场观摩了，坦白说细节令人赞叹。如果你想知道住建部所说的“好房子”是什么样，我强烈建议你去看看这个楼盘。“好房子”展现的是“人性化”，峻銮把它做到了难得的地步。

作为广州南站ICC的住宅部分，峻銮距离广州南站约400米，有效减少轨道干扰。首推北组团的B1、B2楼均为2梯4户设计，24-25层高，共约182套。

峻銮给我的感受是：许多指标都走在了住建部新版国标之上。恰恰验证了一点：好的开发商从来都不是标准的跟随者，而是标准的缔造者。

住建部在5月施行的新版《住宅项目规范》规定：住宅层高下限由2.8米调整至3米，而峻銮的层高达到3.15米，高于新标准15cm。室内层高更高，通风效率、采光均匀度都会提升，人的压抑感也会降低。

新版国标将住宅隔音的要求从原来的“不大于75分贝”降低为“不大于65分贝”，峻銮采用了加厚楼板结构，更在夹层融入3mm隔音涂层，与双层中空玻璃、高密度墙体等共同构筑无声屏障。

项目在用材上非常细致，整体双层中空Low-E节能玻璃，采用低反射率材质，在客厅等重要空间叠加高透玻璃层，增加透光率，看窗外风景更清晰。所有石材立面，都采用6面防水处理，防止风吹雨打产生的反碱现象，外立面上那抹赭黄色玻璃，据称色值调校都耗时近9个月。

园林与会所的营造更是可圈可点，“好房子”配上“好生活”。

在峻銮小区内漫步可见，园林内所有的花木在入住前都已是枝繁叶茂，80多种植物自然生长，和我们平常所见的全是新栽植物不同。一问才知，峻銮的园林由新地旗下康翠园艺负责，拥有自家苗圃培育移植，从种植到养护都由确保植物呈现最佳状态。这个贴心令人愉悦。

峻銮设有住客双会所——峻薈，拥有50米度假泳池、中西宴会厅、KTV包厢、健身房等等设施，满足住户的日常休闲、家庭聚会、商务宴请等需求。观摩下来感受到，会所不是一个场地，而是创造更丰富的生活的可能性，未来的业主或说新地的业主，对生活的追求可以有更多选择。

最后还有，人性化的设计，绝不能不提广州南站商务区规划的“空中连廊”系统——这条连廊串联起峻銮、广州南站、中轴公园和广州南站ICC商场。并且配备智能导航与遮阳设施，未来业主拉着行李，可以沿着空中连廊，从住宅走到商场，再到南站，非常的顺畅，还不用担心日晒雨淋。实质上就是构成了一个TOD内的慢行系统（注意，好的TOD都是外部高效、内部慢行），营造了一个步行友好的环境。

峻銮采用的是精装交付，这也是符合住建部推行“好房子”现售的精神指引。并且，新鸿基地产要做得更加的贴心。

首推的北组团随处可见都是真实景观，即买即住。为了确保交付顺利，新地提前聘请了香港及内地的验房师按两地的标准预验。我们知道，这些年开发商流行举办工地开放日，让业主提前查验整改。但新鸿基地产告诉我说，他们事前已经验过了至少3次房，交付给业主时，获得了高度认可，不少业主收楼当日就入住。

以上这些，恰恰是我要强调的开发商品牌的价值！只有“好房子”，才有“好生活”。尤其是对于外地客而言，“好房子”的重要性，要比本地客更加敏感。想想看，如果开发商口碑好、交付能力棒、服务贴心细致，可以为你省下许多麻烦？而不幸的话，又会给你增加多少麻烦？外地客根本没那么多时间来来回回去跟开发商扯皮，所以，事前选择一家靠谱的开发商，避免掉不确定性，非常的重要。

考虑到近年来开发商的财务风险，我也为大家做了考察，新鸿基地产不需要有任何担心，安全的很。参考市场统计平台数据，新地的最新净负债比率仅有31.2%，以至于在房企普遍是5-6倍市盈率的今天，它的股票市盈率依然可以坚挺在12倍，尽显公司的财务稳健与风控老辣。

峻銮的户型涵盖建面约95平米的三房、124平米的四房，目前还有少量在售，首付仅需49万起！有兴趣的小伙伴可以私我，进一步了解详细信息。

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结语

最后，我再来给外地客小伙伴们跨城置业总结下我的完整框架。当我们有购房需求的时候，我们需要搞清楚买什么样的房子更佳，也许它不是最便宜，但是！长期不坑人最重要，贪便宜常常会把自己坑死。

1）买城市中心。一定要买一个城市的中心，这是外地客的第一标准，因为简单。城市枢纽TOD物业是最佳选择，但得是优质TOD物业，是那种可以与附近大型交通枢纽红线贴红线、无缝接驳、便捷换乘的物业。摊大饼的TOD，与集约化的TOD，完全是两种生活体验。只有真正的优质TOD，才会是一个城市的城市中心或者区域中心。TOD换乘越方便，你回到原城市越快。

2）买地标综合体。一定要买那种可以成为未来10-20年的地标综合体，只有这种地标，才可以创造更丰富、更有影响力的生活方式，这是最令外地客放心的。高铁、地铁、公交、商业、酒店、公园、会所……等等，最好全部都有，这样你可以不用担心因为对城市陌生而多走很多弯路。而且，也只有这样的地标，才可以“穿越周期”，在长周期时间里实现保值增值，因为它会随着后期项目的落成，越来越产生对整片区域的带动价值——过往西九ICC已经展现的非常充分！

3）买好房子、好品牌。一定要买“好房子”、“好品牌”，要认真考察开发商的口碑与实力，买他的兑现力。房子的规划设计、精装品质，开发商过往的口碑、财务安全，都要细致考察。好的开发商，他的产品一定有个基本线。好的开发商做出的精装交付，以及提供的售后物业服务，可以为你减省非常多的麻烦。

总结说，就是：“买入中心、买入地标、买好房子、买好品牌”，这是外地客跨城买房操作最简单、最不易踩坑的一种策略，对应的就是像新鸿基地产峻銮这样的楼盘。

当然你说，像这样的产品，不便宜。对，但是，这样的楼盘它有“护城河”，整座城市就它一个，西九龙ICC就一个，广州南站ICC也就一个，你找不到替代者，它有稀缺性。所以，长期看，它要比你随便买的便宜货，保值增值性能更强。更何况，峻銮现在是“头啖汤”、“原始股”，往后看3年、5年，等到整个新鸿基地产广州南站ICC项目落成，那时候它的价值会真正显现。

以购房时机而论，上周的LPR降息，意味着房地产重要的“转折点”开始逼近。随着5年期LPR的下调10个基点，30年期房贷利率正式触及了3%这样的历史最低水平，如果结合公积金，购房者每100万贷款的月供负担可降到大约4000元的水平。这个利率水平将产生一个效应，一线城市优质住宅的租金收益率与房贷利率水平正在快速拉平，它意味着租房和买房的“等价效应”开始出现，租房的性价比将开始慢慢的低于买房。假如你有跨城买房的需求，那么，我认为从现在开始，你需要认真的去看楼盘了。